雨漏り、壁のクラック、鉄筋の露出と赤錆、被覆コンクリートの剥落、上下階の遮音、隣戸間の遮音、床のたわみ、給水管の赤錆、排水管のコレステロール、排気不良等々。これらのうち、壁のクラック、壁筋の露出や錆、床のたわみ、上下左右間の遮音等は明らかに構造上の問題、というよりコンクリートの問題である。とりわけ、遮音の問題は壁と床のコンクリート厚を増やすだけで一義的に解決されることである。また、壁厚を増やすことはコンクリートの打ちやすさに直接つながり、そうなると低スランプが可能となってコンクリートの水量低減が容易になる。かぶり厚さも増える。収縮量も減る。一石二鳥どころか、四鳥にも五鳥にもなる名案である。
坪１万円アップでクレーム根絶
「そうはいっても、金がかかるのではないか」との反論にお答えしよう。下の表を見ていただきたい。これは、現在、既に竣工しているマンション３棟について、その積算時に壁厚、床厚を25㎝にしたら、一体いくら金額が増えるかを計算したものである。
試算例：１ は壁構造５階建ての場合だ。ご覧のようにコンクリート量は50％近くに増えている。しかし、型枠が少しも増えないとは誰でも分かるし、構造計算を少しでもやった人なら鉄筋量が増えないことも自明の理であろう。ゆえに結局、工事費の増加は単にコンクリート費の増加分だけであるから、この金額を出して延べ面積で割ってみると、１平方メートル当たり2355円、坪に直して7700円のアップとなる。重量が増えるから地震力も増えるが、壁構造の建物で壁厚が増えるのだから全体の耐力に問題はない。また、杭や基礎の費用も若干増えるが、これらを見込んでも１坪当たり１万円程度である。
ご承知のようにマンションの売価は、地価の安い地方でも１坪当たり100万円ぐらいはする。 都心部では200万も250万もしている。この価格に比べたら躯体コストの１万円アップなど物の数ではない。そして１坪１万円という、ほんのわずかなコストアップによって、前述したような数多くのメリットが生まれるし、設計者も施工者も竣工引き渡し後のクレームに悩まされることがなくなる。
試算例：２ はラーメン構造の場合。このケースではコンクリート量の増加は20％程度、金額にして１坪当たりわずか5000円程度である。２次的な増額を見込んでも、やはり１坪１万円ならおつりがくるくらいのアップ額である。
マンションでは現在、築後10年もたてばクラックや鉄筋露出などの構造補修工事を行うのが当然といった、誤った考えが常識化しつつある。
補修には１戸当たり数10万円の費用がかかるから、管理費のほかにかなりの修繕積み立て金が必要とされている。修繕積み立て金はもちろん必要である。そうはいっても10年おきくらいに、１戸当たり何10万円もかけての躯体の修繕が必要というのは何とも情けない話だ。
骨材の水洗いを完全に行い、十分に厚い壁と床にし、水の少ない(W/C＜50％)スランプ12cm程度のコンクリートを打てば、50年や60年では躯体補修は不要のはずである。少し勾配をつけておけば屋根防水も不要で、躯体に関してはメンテナンスフリーと言える。修繕積み立て金の額も現在よりずっと少なくなって、居住者の負担も減るし、建設業に対する信頼感もグッと高まること疑いなしである。
現在、リフォームがブームになりつつあるが、最初に不完全な商品が売り出されて、その結果、修繕業という新市場が生まれるというのはどう考えてもおかしい。これは、まやかしの新市場であって、実態は建築業の信用を自ら食いつぶしているのである。
分かり易い例としてマンションを挙げたが、オフィスビルでも病院でも全く同じことが言える。
